[人民币台币汇率]滕泰：五大因素逆转，中国房价从普涨走向分化！

时间：2023-11-01 浏览：48 分类：网络

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作者|滕泰、张海冰

曩昔20多年我国房价的继续上涨，首要遭到人口乡镇化要素、居民收入添加要素、房地产金融要素、居民财物装备要素、房地产供应等五大类要素的影响。笔者在2008年、2009年我国房价调整期间，曾提出“五大类要素支撑我国房价长时间上涨”的观念，现在这五大类要素所包含的各项方针与房价的相关联系并没有改动，可是五类要素自身的改变趋势却大部分现已产生了反转，然后使我国房价从普涨年代走向新的分解年代。

乡镇化新趋势引起房价分解

乡镇化所形成的人口活动要素，是继续推升房地产价格上涨的首要动力。我国人口乡镇化率从1998年的33.35%，到2020年到达63.89%，每年的新增乡镇化率均匀在1.4%左右，即每年将近2000万的新增城市人口，然后带来房地产需求的继续添加。

沃顿商学院的RichardHerring教授对欧洲、澳大利亚、新西兰等国家50多年的房地产商场研讨标明，乡镇化和逆乡镇化，以及移民等要素所决议的人口流入或流出与各国房价改变存在显着的正相关性。

二十多年来，尽管我国每年的新乡镇化率动摇不大，可是乡镇化速度与房价的正相关性仍是能够承认的。比方，2008年和2014年，是乡镇化速度的两个相对低点，而在这两年前后，也的确是房价涨幅的相对低点。

2015年以来，我国每年的新增乡镇化速度逐渐下降，现在新增乡镇化率现已从之前的1.4%回落到1%以下，估计在整体人口乡镇化率到达70%左右后会显着放缓。人口乡镇化所带来的房价上涨动力会逐年趋弱，并且会由于不同区域人流流入和流出状况而呈现显着的动力分解。

受经济发展状况、就业机会、薪酬水平等要素的影响，未来的乡镇化首要表现为人口逐渐向少量兴旺省份、大都市圈和区域性兴旺城市会集，中小城市将首要呈现人口流出状况。这种趋势现已在曩昔10年有所表现，依据第七次人口普查的数据显现，广东、浙江、江苏、山东、河南等省的人口较第六次普查时添加500万人以上，而黑龙江、吉林、辽宁、山西等省的人口则呈现净削减——上述人口净流入的区域，尤其是净流入份额较高的城市，如深圳、广州，房价上涨速度较快；而人口净流出的区域，房价上涨速度慢，乃至近几年有显着的肯定价格跌落趋势，例如黑龙江鹤岗市在2010年到2020年的10年间，市区人口就削减了17.12%，现已形成房价跌落，未来还将有更多中西部和东北区域、中西部区域的城市会呈现人口净流出，然后形成这些城市的房价难以支撑现在的水平；值得重视的是一些大都市圈的区域中心城市，一方面由于工业和人口集合推进自身房价上涨，另一方面由于虹吸效应还会形成周边城市人口削减和房价上涨动力削弱。

居民收入增速新改变对房价的影响

改革开放以来，全国乡镇居民的收入添加使人们具有改进寓居条件的才能，才有或许导致住所的需求添加，从而导致房价上涨。有关对国内城市住所均价与居民收入添加速度改变的相关联系研讨标明，1996年到2007年之间，重庆市的居民可分配收入每添加1%,重庆市房价就会均匀上涨0.975%1；1998年到2016年间，深圳市住所均价与居民人均可分配收入相联系数为0.882[2]；2004年到2018年间，西安市住所均价与乡镇人均可分配收入的相联系数到达0.948[3]；均阐明乡镇人均可分配收入与住所均价之间存在显着的正相关性。

当然，衡量居民收入的方针许多，除了薪酬性收入，还有产业性收入；影响购房才能的是累计收入，而非当期收入。正由于如此，尽管2012年今后乡镇居民可分配收入增速继续下滑，对房价的支撑效果有所削弱，但毕竟仍是恰当高的正添加，因而仍然是我国房价继续上涨的首要推进力之一。2020年新冠疫情以来，我国居民的可分配收入增速进一步下降，当这种可分配收入增速的下降累计到必定的程度并影响了预期，势必会削弱我国房价上涨的动力。

需求留意的是，真实影响房价的是不同区域各自的居民收入添加状况。不同区域之间收入距离的拉大天然会影响该区域的房价走势。依据国家统计局数据，2017年到2019年，北京、上海、广东、浙江的乡镇居民人均可分配收入增幅分别为18.34%、17.60%、17.43%和17.40%；而山西、辽宁、黑龙江的增速只要14.18%、13.67%、12.75%，不同地域的居民收入增速不同，对房价的支撑力度必定大不相同。

房地产金融要素的反转与房价走势

广义的房地产金融包含开发商在房子开发过程中取得的金融支撑，首要是经过银行借款、债券以及房子预售等取得融资；也包含顾客、出资者在购买过程中取得的金融支撑，首要是按揭借款。咱们在这儿评论的是狭义的房地产金融，首要是个人住所借款的首付份额、利率、额度等要素对房价的影响。

我国的个人住所借款在1998年今后进入快速添加阶段，到2021年一季度末，个人住所借款余额现已到达35.67万亿元的规划。从1998年开端，个人住所借款的首付份额、利率和额度办理，就成为宏观调控的重要东西。例如，2004年房地产呈现过热痕迹，办理当局随后施行了将五年期借款利率从5.76%上调至6.12%、首付份额从20%上浮至30%的方针。2007年最高时，首付上浮至40%，利率上浮10%。2008年，为应对全球金融危机冲击，房地产成为对冲经济下滑的重要东西，房贷利率最低下调至基准利率的7折，首付再下降至20%，公积金借款利率同步下调0.27个百分点。

房贷方针调整关于房价的影响是马到成功的。以北京市为例，2013年二季度，北京市开端履行“认房认贷”方针，收紧房贷条件，导致房价累计跌落12.8%；2014年9月，北京市开端履行“贷清不认房”方针，放松房贷方针，2016年末房价累计上涨55%，2017年3月，北京又开端履行认房认贷方针，并随同房贷利率逐渐上浮，房价在一年时间内跌落14.3%。

2020年年末，我国人民银行提出、银保监会发布了《关于树立银行业金融机构房地产借款会集度办理准则的告诉》以来，对各类金融机构房地产借款占比的上限、个人住所借款占比的上限都做出了清晰的规则，初次影响各类银行都施行了愈加严厉的房地产按揭借款方针，首要从借款资历、首付份额、借款利率、借款额度等几方面严厉约束按揭借款的发放，这在很大程度上缩短了住所的购买力。我国房地产金融方针的反转，必定会对未来房价产生重要影响。

财物装备要素对房价的影响也在反转

关于财富净值较高的家庭来说，房地产也是一项重要的财物装备方向。在必定条件下，财物装备比重与房价上涨是互相促进的正反馈联系：房价越涨，人们对房价的决心越高，在房地产上进行财物装备的比重也就越高。毫无疑问，财物装备要素是曩昔20年推进我国房价继续上涨的首要原因之一。

从2013年到2017年，居民家庭房产占总财物比重从68.3%上升到77.7%[4]，依据我国家庭金融查询的数据，散布在多套房上的个人住所借款有逐年递加的趋势，2017年到2018年，家庭多套住所上的住所借款占比从62.9%上升至65.9%，超越首套房上的住所借款，标明我国住所需求中的财物装备需求，或者说出资性需求占比较高[5]。

近几年来，无论是方针关于“房住不炒”的定位，仍是房地产持有收益、租售比的改变等，都对居民把房地产作为财物装备的行为产生耳濡目染的影响。一旦房价不再继续上涨，持有收益少、房租收益低、活动性差、危险逐渐添加，房地产有或许不再是我国居民家庭财物装备的首选。

与乡镇化速度和居民收入添加与房价正相关不同，财物装备要素自身是个摇晃、骑墙的要素——当房价上涨时，财物装备要素是正向的助涨要素；当房价开端跌落，财物装备要素就成为助跌要素。因而，一旦我国居民的财物装备方向产生反转，其对房价的影响不行小觑。

土当地针和住所供应要素的反转

我国城市土地实施国有，用于住所建设的土地，实际上是由政府疆土部分依照方案投进的土地使用权，因而我国的住所土地供应由政府高度独占；而土地的需求是由房地产开发商经过“招拍挂”准则基本以“价高者得”的准则决议土地终究得主，导致在拍卖过程中轮流竞价，“地王”频出，土地价格被严峻抬升——这也是曩昔20年我国住所价格继续上涨的首要原因之一。

2020年，全疆土地出让金总额现已到达8.02万亿元，较2011年添加125%，恰当于10.01万亿元当地一般财务预算收入的80%，形成了财务对土地收入的严峻依靠，也便是一般说的“土地财务”现象。当地政府作为独占的供应者，在土地不断溢价的过程中也取得了丰盛的出让金收益，是地价上涨的首要获益者——这样的机制天然会影响当地政府保持地价、添加出让金收益的动机。

多年来，中央政府坚持“最严厉犁地维护准则和最严厉的节省用地准则”的基本国策，当地政府履行“价高者得”的土地“招拍挂”拍卖准则，形成土地出让金逐年创新高。

近年来，中央政府正在推广更灵敏、更商场化的土地供应方针。2019年4月，天然资源部发布出告诉，要求当地政府依据产品住所库存消化周期，对住所用地依据调控方针分类供应，即消化周期在36个月以上的，应中止供地；36个月至18个月的，要恰当削减供地；18个月至12个月的，保持供地相等水平；12个月至6个月的，要添加供地；6个月以下的，要显着添加并加速供地。这是契合商场化方向的土地供应调整，那些住所求过于供的城市将“显着添加并加速供地”。从效果来看，2019年全国城市建设用地中寓居用地的投进增速现已到达5.54%，较上年添加4.53个百分点。

许多当地政府也开端转变观念，用添加土地供应来平抑房价。例如深圳在“十三五”期间寓居用地供应总量为9.83平方公里，“十四五”期间，方案供应寓居用地15平方公里以上，土地投进将显着添加。

除了土地供应要素，更值得重视的是存量房商场的供应状况。二十年的房价上涨，尽管仍有许多家庭住所困难，但这更多是结构性问题而非总量问题。事实上，许多城市家庭手中都有剩余的住所——一旦受房产税方针，或其他要素影响，许多的存量房由于价格改变而涌入商场，其对我国房价走势的影响，将远远超越新房供应的影响。

除了上述五大要素反转将形成我国房价走向分解之外，其他国家乡镇化阶段的前史也标明，一轮大的房地产周期一般为15~25年。以2001年我国房价开端上涨的大周期来看，到2021年前后现现已历了20年的上涨周期。正在到来的下一个20年新房地产周期，应该不是房价上涨的周期，而是一个分解的年代。除了长三角、大湾区的少量人口净流入的城市还有房价上涨空间，许多三四线城市房价将逐渐回落，即便是北、上、广、深等中心城市，其房价也将进入长时间震动时期。

注释

[1]何柳谚等，重庆市房价与居民收入联系研讨，重庆工学院学报，2009年10月.

[2]郜震浩：房价与人均可分配收入的联系，年代金融2018年14期.

[3]段佳君：房价与人均可分配收入的联系研讨，我国商场，2020年第23期.

[4]卢现祥、李慧：顾客决心、财物财富与居民消费行为——根据家庭财物装备结构的解说，江西财经大学学报，2020年第6期.

[5]西南财经大学我国家庭金融查询与研讨中心、蚂蚁金服集团研讨院：《我国家庭金融查询专题——我国居民杠杆率和家庭消费信贷问题研讨》陈述.

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